维权、维权还是维权

18日上午，廊坊固安现代城项目400余名业主组织示威游行，甚至最后到固安县政府门前维权。

据壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010）了解，维权原因在于，2012年前后，不少人在固安的现代城项目买房，按照计划，该项目将于2014年5月交房，但直到现在，开发商已跑路“不见踪影了”。相应地，现代城项目也成了烂尾楼。

无独有偶，近期《经济观察报》揭露，北三县大厂夏垫区域的力宝国际被曝项目建设用地并非国有建设用地。

事情是这样的：

力宝国际位于北三县下属的大厂夏垫区域，邻近102国道。

公开资料显示，力宝国际占地1300亩，总建筑面积210万平方米，分五期开发，其中一期由15栋楼组成，占地107亩，据项目销售人员介绍大约1700多户，项目于2014年5月动工建设，2016年底交付，二期项目2017年底交工。

然而报《经济观察报》记者调查发现，目前力宝国际项目仍没有办理国有建设用地土地使用证。

大厂县国土资源局一位工作人员也对此证实道，该局并没有力宝国际或力宝房地产任何土地交易信息，也没有相关国有土地使用证发放记录。

按照相关法律法规要求，房地产项目必须取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证基础上，才可以施工，项目建设到一定程度，取得商品房预售许可证后方可正式对外销售。缺乏相应手续的情况下，2014年10月份，力宝国际开始对外销售，由于不能网签，开发商与购房者签订一份内部认购合同。

据悉目前购房者还无法正常办理贷款，手上仍只有一份内部认购合同。

更应引起注意的是，去年8月31日，河北省住城厅联合河北省国土资源厅下发了《关于促进我省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》中已明确道，强化土地供应管控，防止各种名义的乱圈地。

今年2月26日，河北省政府向各地下发的《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》中则更进一步提出：“加强北京周边房地产管控。加强对三河、大厂、香河、涿州、固安、崇礼等县（市、区）房地产土地出让和市场交易的动态监测，及时分析研判市场变化情况，有针对性地调整管控措施。强化规划建设用地管理，严格控制新增建设用地用于商品住房开发。按照建设以首都为核心的世界级城市群要求，合理确定城镇功能定位，划定生态隔离空间和建设用地增长边界，优化用地布局结构。”

也就是说，时下北三县的住宅土地用地监管正在加严，在此背景下，力宝国际的土地用地转性危也。一旦无法取得国有建设用地，则意味着力宝国际就是个违规建筑。而受害购房者人数达近1700户。

在永清，近期正发生着一起维权事件，先看下图：

 

简单地说，京台高速永清北出口区域的别墅项目帕克先生被曝维权：项目土地可能存在相关纠纷，具体详情待进一步调查。

 

“地”坑是大坑

在壹书生看来，环京楼市不但不是到处是黄金，反而处处充满楼坑。

这些楼坑，概括起来，主要分为三种：地坑、房坑和人坑。

地坑，指的是购房时的区域选择。对于环京楼市，只有政策区才有投资价值，否则其与全国其他的三四五线城市一样，楼市的主要特征是去库存。

比如在廊坊近京6县市近停市状态下，一些购房者被忽悠去了怀来、涞水、宝坻以及一些老城区等非政策区。

对于政策区，壹书生在此前文章《环京滞销房竟被炒成“黄金屋”，背后的罪魁祸首到底是谁？》中已提出了一个价值判断公式：东南飞、七环内、政策区、交通旁。

“东南飞”指的是，京津冀一体化下大北京城市架构重组的逻辑在于，北边是大北京的风口，不宜聚焦过多人口与产业，主要以休闲、生态为主。西边是高山，不利于人口及产业导入。因此大北京的人口、政策及产业转移的大方向是东南向的平原地带。

“东南飞”的两大政策发动机便是北京新机场及通州副中心。

“七环内”指的是，在环京房产投资中，投资边界尽量控制在“七环内”，当然包括七环边。主要基于两大原因：

A，目前大北京的交通边界便是七环。

B，环京楼市的主要消费人群是北京外溢需求，说白了就是“北京上班，环京睡觉”。如果过于超过七环，通勤时间便是最大的障碍。在通勤时间面前，其他的一切都是浮云。什么“智慧城市”都只是宣传掩饰。

“交通旁”的逻辑在于，因为环京房产的消费主角是北京上班族，因此通勤时间是最大刚需，其他类似教育、购物、产业等皆为补充。因此交通最重要。

“政策区”在于，环京楼市是典型的政策市，如果没有政策，环京区域就是以去库存为主的三四线城市。因此必须围绕副中心与北京新机场两大政策源，在合适的政策区内才有价值，否则都是耍流氓。

对于楼市投资，李嘉诚的名言就是“地段、地段还是地段”，因此地坑非常坑人，一旦选错投资区域，有时不但无法增值，甚至存在贬值的风险，毕竟现在的中国楼市早已过了买了就赚的时代。

 

“房”坑真闹心

    除了“地”坑，也需预防“房”坑。此处的“房”坑就是指项目质量、开发商的资金实力以及土地性质合法性等。

比如力宝国际就是典型的“房”坑，因为其土地竟然不是国有建设用地，因此意味着近1700户用户购买的竟是违规建筑。初步来说，帕克先生也存在相似的土地纠纷风险。

固安现代城则是开发商资金实力不大，后来因为无法正常交房，索性就跑路了。

实际上，自2009年楼市火热以来，大量不具备地产专业开发能力的企业冲进房地产业，以赚取快钱。这些非专业的开发商，会因项目运作能力、资金实力等，可能导致项目出现相关问题的风险。

因此壹书生在组织环京房产团购时，选择合作项目的标准之一便是大开发商，以避免相关风险。

 

“人”坑防不胜防

在环京购房时，“人”坑是普遍现象。先来看份壹房产的调查：近期壹房产发起一份名为“环京购房中‘被耍流氓’是种什么气质”的调查，截止5月21日17：00，调查结果如下。

  

欢迎你继续投票以参与此项调查：

在这项调查中，其中”一个劲地‘催你排号’：比如马上又要涨价了等”以419票，23%的得票率排名“被耍流氓榜”第一名。接下来，“虚假宣传，如开口闭口地铁旁等”、“买前你是大爷，付完钱后对你爱理不理”分别以383票及21%的得票率、370票及20%的得票率分列二三名。

此外，更能真实反映环京楼市处处“人”坑现状的是，“答应买后返钱，但买后却消失不见或改口了”、“通过各种手段骗你多付钱，如购买时要求加钱、送礼等”竟然分别以207票及11%的得票率、190票及10%的得票率紧随其后，更让购房者们感到无语的是，“付完钱便‘联系不上了’”竟以162票、9%的得票率上赫然上榜。

对于环京楼市处处“人”坑的现象，有壹粉对此概括说：“所谓销售，就是你买之前想方设法‘销’给你，房子卖完了他就成‘兽’了”。

   另一位壹粉也对此调侃说，“销售唯一没骗你的就是，大哥，房价会涨”。